SYNTHÈSE
Instaurée en 1962, la loi Malraux favorise les travaux de restauration de biens immobiliers à caractère historique ou culturel et ainsi la conservation du patrimoine.Le principe de la loi Malraux est simple, il permet d'obtenir une réduction d'impôts calculée sur le montant des travaux engagés effectués :
- en Secteur Sauvegardé.
- en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Les travaux peuvent être amortis pendant une durée maximale de 3 ans + 1 an en cas de fouilles archéologiques.
Le plafond annuel des travaux qui serviront de base de calcul de la réduction d'impôts s'élève à 100 000 € par foyer fiscal.
Après réfection du bien et livraison de celui-ci, le propriétaire devra le mettre à la location au titre d'une résidence principale dans les 12 mois suivants. Il s'engage également à le louer pendant une durée minimale de 9 années. Cependant, il est impossible de louer le bien rénové à un membre de sa famille (descendant ou ascendant).
Les loyers ne sont pas plafonnés.
Qualité des travaux validée par l'architecte des bâtiments de France.
L'avantage fiscal de la loi Malraux ne rentre pas dans le plafond globale de 10 700 € des niches fiscales.
FISCALITÉ
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Secteur Sauvegardé |
Zone de Protection Architectural Urbaine ou Paysager (ZPPAUP) |
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Réduction d'impôts |
30 % |
22 % |
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Plafonds des travaux annuels |
100 000 € |
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Les différentes charges liées au bien loué seront soustraites des revenus fonciers au même titre que n'importe quel autre type de location.
Exemple d'investissement "Malraux" :
| Malraux 1 | Malraux 2 | Malraux 3 | Malraux 4 | |
| Foncier à rénover | 100 000 € | 200 000 € | ||
| Restauration | 100 000 € | 300 000 € | ||
| Durée d'amortissement des travaux | 2 ans |
3 ans |
2 ans |
3 ans |
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Réduction d'impôts annuelle en ZPPAUP |
100 000 € / 2 ans X 22 % soit une réduction d'impôts annuelle de 11 000 € pendant 2 ans Gain total : 22 000 € |
100 000 € / 3 ans X 22 % soit une réduction d'impôts annuelle de 7 333 € pendant 3 ans Gain total 22 000 € |
300 000 € / 2 ans X 22 % soit une réduction d'impôts annuelle de 22 000 € pendant 2 ans Gain total : 44 000 € |
300 000 € / 3 ans X 22 % soit une réduction d'impôts annuelle de 22 000 € pendant 3 ans Gain total 66 000 € |
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Réduction d'impôts annuelle en Secteur Sauvegardé |
100 000 € / 2 ans X 30 % soit une réduction d'impôts annuelle de 15 000 € pendant 2 ans Gain total : 30 000 € |
100 000 € / 3 ans X 30 % soit une réduction d'impôts annuelle de 10 000 € pendant 3 ans Gain total : 30 000 € |
300 000 € / 2 ans X 30 % soit une réduction d'impôts annuelle de 30 000 € pendant 2 ans Gain total : 60 000 € |
300 000 € / 3 ans X 30 % soit une réduction d'impôts annuelle de 30 000 € pendant 3 ans Gain total : 90 000 € |
En cas de revente d'un bien acheté dans le cadre de la Vente d'Immeuble à Rénover, la plus-value sera :
prix de vente du bien - prix d'achat du bien (montant des travaux compris).
exemple :
Bien acheté 100 000 € + Travaux 200 000 € = 300 000 €
Prix de vente du même bien = 350 000 €
Plus-value = 350 000 € - 300 000 € = 50 000 €
Dans les autres cas, la plus value sera :
Prix de vente du bien - prix d'achat du bien (hors montant des travaux)
exemple :
Bien acheté 100 000 € + Travaux 200 000 € = 300 000 €
Prix de vente du même bien = 350 000 €
Plus-value = 350 000 € - 100 000 € = 250 000 €
PROFIL INVESTISSEUR
Tout contribuable domicilié fiscalement en France :
- dont le niveau d'imposition est important,
- ayant une attirance pour la sauvegarde du patrimoine,
- désirant diversifier son patrimoine dans la "belle pierre",
NOTRE AVIS
Comme pour tout type d'investissement aussi intéressant soit-il, il est primordial de réaliser une étude approfondie de votre situation fiscale, patrimoniale et financière.Faites le choix d'un conseil objectif : contactez-nous.