SYNTHÈSE
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), sont des sociétés qui acquièrent et gèrent un patimoine immobilier locatif (art. L.214-50 à 214-84 du code monétaire et financier), souvent d’entreprises, pour le compte d'investisseurs qui en détiennent les parts sociales. L’expression «Pierre papier» est aussi utilisée pour désigner ces parts.
Il existe trois types de SCPI :
- SCPI de rendement : Ces sociétés ont pour objectif la rentabilité. De ce fait, elles préfèrent généralement investir dans l’immobilier d’entreprise qui génére une rémunération supérieure due aux loyers professionnels non plafonnés.
- SCPI de défiscalisation : Ces sociétés investissent dans l’immobilier d’habitation. L’investisseur bénéficie des dispositifs fiscaux choisis par la SCPI (Scellier, Pinel, Malraux, etc...). Les loyers étant plafonnés, la rentabilité moyenne observée est de 2 à 2,5%,
- SCPI de plus-value : Ces sociétés distribuent peu ou pas de dividendes qui sont taxables comme des revenus fonciers classiques. Les dividendes sont capitalisés, ce qui entraine une hausse du prix de la part donc une plus-value en cas de revente.
FISCALITÉ
Les SCPI étant dîtes «fiscalement transparentes», il appartient à chaque porteur de part(s) de déclarer les revenus fonciers et la plus-value provenant de SCPI.
Fiscalité des revenus fonciers :
- Régime réel : En cas de déficit foncier, le déficit est déductible des revenus du porteur de part(s) dans la limite de 10700€ par an. Tout ce qui dépassera, sera reportable pendant les dix années suivantes. En cas de bénéfice, celui-ci est soumis au prélèvements sociaux de 15,5% (CSG, CRDS) puis ensuite, imposé selon la tranche marginale d’imposition du porteur de part(s).
- Régime micro-foncier : Si l'ensemble des revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15000€ par an pour l’ensemble des biens immobiliers détenus (immeuble(s) en direct(s) + SCPI), il est possible d’opter pour ce régime qui permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur la totalité des revenus fonciers.
- Fiscalité de la plue-value : Le taux d’imposition sur la plus-value est de 19% + 15,5% pour les prélèvements sociaux après abattement à partir de la 6ème année de détention.
PROFIL INVESTISSEUR
Tout contribuable cherchant à :
- Valoriser son capital,
- Obtenir des avantages fiscaux sur les revenus (SCPI « Robien », « Malraux », « Borloo », « Pinel», etc...),
- Commencer à se constituer un patrimoine immobilier avec un investissement moindre,
- Doter son patrimoine d’une fraction d’immobilier sans se soucier de la gestion et du risque locatif,
- Diversifier son patrimoine.
NOTRE AVIS
L'investissement dans des parts de SCPI est un choix intéressant pour diversifier son portefeuille immobilier et ses avoirs financiers.
Cependant, pour déterminer sa SCPI, il est d’abord important d’obtenir les informations de bases, à savoir :
- La date d’acquisition,
- Le prix moyen d’achat,
- Le prix moyen des loyers,
- La diversification,
- Le taux d’occupation,
- La régularité des résultats.
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